L’investissement immobilier locatif représente aujourd’hui l’une des stratégies patrimoniales les plus prisées par les français, avec plus de 3,5 millions de logements mis en location par des particuliers en 2024. Face à la complexité croissante de la fiscalité immobilière et aux enjeux de protection patrimoniale, nombreux sont les investisseurs qui s’interrogent sur l’opportunité de créer une structure juridique dédiée. L’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) émerge comme une solution particulièrement adaptée pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette forme sociale permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en protégeant le patrimoine personnel de l’investisseur.
Statut juridique EURL et avantages pour l’investissement immobilier locatif
Responsabilité limitée de l’associé unique et protection du patrimoine personnel
La création d’une EURL pour un projet immobilier offre un avantage fondamental : la limitation de responsabilité de l’associé unique au montant de ses apports. Cette protection juridique constitue un véritable bouclier patrimonial, particulièrement important dans le secteur immobilier où les montants investis sont conséquents et les risques multiples.
Contrairement à l’investissement en nom propre, l’EURL crée une séparation nette entre le patrimoine personnel de l’investisseur et les actifs immobiliers détenus par la société. En cas de difficultés financières, de contentieux avec des locataires ou de problèmes structurels affectant les biens immobiliers, les créanciers ne pourront saisir que les biens appartenant à l’EURL, préservant ainsi la résidence principale et les autres actifs personnels de l’associé unique.
Cette protection s’avère particulièrement précieuse lors d’acquisitions d’immeubles anciens nécessitant des travaux importants, où les risques de dépassement budgétaire et de malfaçons peuvent générer des passifs significatifs. La structure EURL permet également de limiter l’exposition personnelle en cas de sinistres non couverts par l’assurance ou de recours en responsabilité civile du propriétaire.
Régime fiscal EURL : IS ou IR et optimisation des plus-values immobilières
L’EURL offre une flexibilité fiscale remarquable avec la possibilité d’opter entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, une EURL dont l’associé unique est une personne physique relève du régime des sociétés de personnes et est donc imposée à l’IR. Cette option permet une transparence fiscale : les bénéfices et déficits de la société sont directement imputés sur la déclaration personnelle de l’associé.
L’option pour l’IS, exercée dans les trois mois suivant la constitution ou au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice d’option, présente des avantages significatifs pour l’investissement immobilier. Le taux réduit d’IS de 15% s’applique sur les premiers 42 500 euros de bénéfice, puis 25% au-delà, ce qui peut s’avérer plus avantageux que les tranches marginales d’imposition de l’IR pour les investisseurs aux revenus élevés.
Concernant les plus-values immobilières, l’EURL soumise à l’IS bénéficie du régime professionnel : les plus-values de cession sont imposées au taux de droit commun de l’IS, sans application de l’abattement pour durée de détention prévu pour les particuliers. Cette spécificité peut être avantageuse ou désavantageuse selon la stratégie d’investissement et la durée de détention envisagée.
Capital social minimum et apports en numéraire pour l’acquisition foncière
L’EURL ne requiert qu’un capital social minimum symbolique d’un euro, offrant une grande souplesse dans sa constitution. Toutefois, pour un projet immobilier, il convient de dimensionner le capital en fonction des besoins réels de financement et de la crédibilité recherchée auprès des établissements bancaires.
Les apports en numéraire constituent généralement la forme privilégiée pour constituer le capital d’une EURL immobilière. Ces fonds serviront d’apport personnel pour l’acquisition des biens immobiliers et démontreront aux banques la solidité financière du projet. Un capital de 50 000 à 100 000 euros n’est pas excessif pour une EURL visant à constituer un patrimoine immobilier locatif significatif.
Les apports en nature sont également possibles et particulièrement pertinents dans le contexte immobilier. Un investisseur peut apporter un bien immobilier déjà détenu en nom propre au capital de l’EURL nouvellement créée. Cette opération, réalisée à valeur réelle et nécessitant l’intervention d’un commissaire aux apports si la valeur dépasse 30 000 euros, permet de professionnaliser la gestion d’un patrimoine existant.
Transmission patrimoniale et démembrement de propriété en EURL
L’EURL présente des avantages indéniables en matière de transmission patrimoniale, particulièrement adaptés à la constitution progressive d’un patrimoine familial. La détention d’un patrimoine immobilier via une EURL facilite les opérations de donation ou de transmission aux héritiers, les parts sociales étant plus facilement fractionnables que la propriété directe d’immeubles.
Le démembrement de propriété trouve une application intéressante dans la structure EURL. L’associé unique peut procéder à un démembrement des parts sociales, conservant l’usufruit tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants. Cette stratégie permet de figer la valeur de transmission tout en conservant la maîtrise de la gestion et la perception des revenus locatifs.
Les donations de parts sociales bénéficient des abattements de droit commun (100 000 euros par enfant tous les 15 ans) et peuvent être assorties de décotes pour défaut de liquidité, particulièrement justifiées dans le cas d’une société détenant des actifs immobiliers. Cette approche s’avère souvent plus avantageuse fiscalement que la donation directe d’immeubles, qui génère des droits d’enregistrement plus élevés.
La structure EURL permet une optimisation patrimoniale sur le long terme, en facilitant la transmission progressive du patrimoine immobilier tout en conservant les leviers de gestion et d’optimisation fiscale.
Procédure de constitution EURL auprès du registre du commerce et des sociétés
Rédaction des statuts constitutifs et clauses spécifiques à l’immobilier
La rédaction des statuts constitue l’étape fondamentale de la création d’une EURL immobilière. Ces documents doivent être particulièrement soignés car ils détermineront le fonctionnement de la société et ses possibilités d’évolution. L’objet social mérite une attention particulière : il doit être suffisamment large pour couvrir toutes les activités immobilières envisagées, tout en restant précis pour éviter toute contestation ultérieure.
L’objet social d’une EURL immobilière comprend généralement l’acquisition, la détention, la gestion, l’administration et la cession de biens immobiliers à usage d’habitation, commercial ou professionnel. Il convient d’inclure également les activités connexes : travaux d’amélioration, de rénovation, de division, ainsi que toutes opérations mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet principal.
Les statuts doivent prévoir les modalités de gestion spécifiques à l’immobilier, notamment les pouvoirs du gérant pour contracter des emprunts, hypothéquer les biens sociaux, conclure des baux commerciaux ou d’habitation. La durée de la société, fixée librement dans la limite de 99 ans, doit être cohérente avec la stratégie patrimoniale de long terme. Une durée de 50 à 99 ans est généralement appropriée pour un projet immobilier.
Dépôt de capital social chez le notaire ou établissement bancaire agréé
Le dépôt du capital social constitue une étape obligatoire qui doit intervenir dans les huit jours suivant la réception des fonds. Pour une EURL immobilière, trois options s’offrent à l’associé unique : le dépôt auprès d’un établissement bancaire, chez un notaire, ou à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Le choix de l’établissement dépositaire revêt une importance particulière pour un projet immobilier. Les banques spécialisées dans l’immobilier d’entreprise offrent souvent des services complémentaires intéressants : ouverture simultanée d’un compte professionnel, préparation des dossiers de financement, mise en relation avec des partenaires (assureurs, experts-comptables spécialisés). Le notaire présente l’avantage d’une expertise juridique immobilière et peut conseiller sur les aspects patrimoniaux de la structure.
L’attestation de dépôt des fonds, délivrée par le dépositaire, constitue une pièce essentielle du dossier d’immatriculation. Elle certifie que les fonds sont effectivement bloqués jusqu’à l’immatriculation de la société au RCS. Cette somme sera libérée dès l’obtention du numéro SIREN et permettra de financer les premiers investissements immobiliers de la société.
Publication d’annonce légale dans un journal d’annonces légales départemental
La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité constitue une formalité obligatoire qui assure la publicité de la création de l’EURL. Cette annonce doit paraître dans un journal du département du siège social et respecter un contenu réglementaire précis.
L’avis de constitution doit mentionner la dénomination sociale, la forme juridique (EURL), l’adresse du siège social, l’objet social, la durée de la société, le montant du capital social avec indication de la libération, l’identité du gérant et le greffe d’immatriculation. Pour une EURL immobilière, il convient de soigner particulièrement la rédaction de l’objet social qui apparaîtra dans l’annonce.
Le coût de publication varie selon les départements mais s’établit généralement entre 150 et 200 euros TTC. L’attestation de parution, délivrée par le journal, doit être conservée précieusement car elle constitue une pièce obligatoire du dossier d’immatriculation au RCS.
Immatriculation au RCS et obtention du numéro SIREN
L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés marque la naissance juridique de l’EURL. Depuis la mise en place du guichet unique des entreprises, cette formalité s’effectue exclusivement par voie dématérialisée sur la plateforme formalites.entreprises.gouv.fr .
Le dossier d’immatriculation doit comprendre les statuts signés et paraphés, l’attestation de dépôt des fonds, l’attestation de parution de l’annonce légale, un justificatif de domiciliation du siège social, une copie de la pièce d’identité du gérant et sa déclaration de non-condamnation. Pour une EURL immobilière, il peut être nécessaire d’ajouter des autorisations spécifiques selon l’activité envisagée (carte professionnelle pour la gestion locative, par exemple).
L’obtention du numéro SIREN intervient généralement sous 3 à 8 jours ouvrés après le dépôt d’un dossier complet. Ce numéro, accompagné du code APE attribué par l’INSEE, permettra à l’EURL d’exercer légalement son activité immobilière. L’extrait K-bis, véritable « carte d’identité » de la société, sera nécessaire pour toutes les démarches ultérieures : ouverture de comptes bancaires professionnels, signature de compromis de vente, souscription d’assurances professionnelles.
Stratégies d’acquisition immobilière via la structure EURL
Financement bancaire professionnel et garanties hypothécaires sur l’actif social
Le financement bancaire professionnel présente des spécificités importantes par rapport au crédit immobilier classique des particuliers. Les établissements bancaires évaluent la capacité de remboursement de l’EURL sur la base de ses revenus locatifs prévisionnels et de la solidité financière de l’associé unique, qui devra généralement se porter caution personnelle.
Les conditions de financement varient selon la nature des biens acquis et la stratégie d’investissement. Pour des logements destinés à la location nue, les banques accordent généralement des financements à hauteur de 70 à 80% de la valeur du bien, avec des taux légèrement supérieurs aux crédits particuliers. L’apport personnel, constitué par le capital social et les comptes courants d’associé, doit représenter au minimum 20 à 30% de l’investissement total.
Les garanties hypothécaires constituent la norme pour les financements immobiliers professionnels. L’EURL consent une hypothèque conventionnelle sur les biens acquis, complétée souvent par un nantissement du fonds de commerce si la société exerce une activité de location meublée. Cette approche permet de sécuriser le financement tout en préservant la capacité d’endettement personnelle de l’associé unique pour d’autres projets.
Acquisition de VEFA et promotion immobilière en loi pinel ou malraux
L’acquisition en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) présente des avantages particuliers pour une EURL immobilière. Cette modalité d’acquisition permet d’étaler les paiements selon l’avancement des travaux et de bénéficier de la TVA à 20% récupérable si l’EURL opte pour un régime d’assujettissement. La structure sociétaire facilite également la gestion des garanties décennales et de parfait achèvement.
Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Malraux peuvent être utilisés par une EURL sous certaines conditions. Pour la loi Pinel, l’EURL
doit opter pour l’impôt sur les sociétés et respecter les conditions de location (plafonds de loyers et de ressources des locataires). La réduction d’impôt de 12% du prix d’acquisition s’impute sur l’IS dû par la société, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement.
Pour les dispositifs Malraux, l’EURL peut acquérir des immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés pour bénéficier de la déduction fiscale de 30% du montant des travaux de restauration. Cette stratégie s’avère particulièrement intéressante pour les EURL soumises à l’IS avec des bénéfices significatifs à optimiser. La structure sociétaire facilite également la coordination avec les architectes des Bâtiments de France et la gestion des contraintes patrimoniales.
Investissement en SCPI ou parts de SCI via la holding EURL
L’EURL peut diversifier son patrimoine immobilier en investissant dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou en prenant des participations dans des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Cette approche permet d’accéder à des segments immobiliers autrement inaccessibles : immeubles de bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques ou immobilier européen.
L’investissement en SCPI via une EURL présente l’avantage de la mutualisation des risques et de la gestion déléguée à des professionnels. Les revenus distribués par les SCPI sont imposés selon le régime fiscal choisi par l’EURL, permettant une optimisation globale de la fiscalité du portefeuille immobilier. La liquidité supérieure des parts de SCPI facilite également les arbitrages patrimoniaux.
La prise de participations dans des SCI familiales ou d’investissement permet à l’EURL de jouer un rôle de holding immobilière. Cette structure pyramidale optimise la transmission patrimoniale et permet une gestion centralisée de plusieurs véhicules d’investissement. Les dividendes remontés des SCI filiales bénéficient du régime mère-fille si l’EURL détient au moins 5% des parts pendant deux ans consécutifs.
Défiscalisation Censi-Bouvard et statut LMNP en EURL
Le dispositif Censi-Bouvard trouve une application intéressante dans le cadre d’une EURL exerçant une activité de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). L’acquisition de logements meublés dans des résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme d’affaires) ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition, plafonnée à 300 000 euros d’investissement.
La structure EURL permet d’optimiser le statut LMNP en centralisant plusieurs investissements sous une même entité juridique. Les amortissements des meubles et équipements, ainsi que des immeubles eux-mêmes, viennent réduire le résultat fiscal de la société. Cette approche s’avère particulièrement avantageuse pour les investisseurs souhaitant développer un portefeuille conséquent de logements meublés.
La gestion comptable du LMNP en EURL nécessite une comptabilité d’engagement et la tenue d’un registre des immobilisations. Les charges déductibles incluent les frais de gestion, d’entretien, d’assurance, ainsi que les amortissements calculés selon les durées d’usage. Cette professionnalisation de l’activité facilite les relations avec l’administration fiscale et optimise la déductibilité des charges.
Gestion comptable et obligations déclaratives de l’EURL immobilière
La gestion comptable d’une EURL immobilière présente des spécificités importantes qui nécessitent une expertise particulière. Contrairement aux entreprises commerciales classiques, le cycle d’exploitation est long et les immobilisations constituent l’essentiel de l’actif. La comptabilité doit refléter fidèlement la valeur du patrimoine et l’évolution des plus ou moins-values latentes.
Les obligations comptables varient selon le régime fiscal choisi. Une EURL soumise à l’IR peut opter pour une comptabilité de trésorerie simplifiée, tandis qu’une EURL à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement complète. Les immeubles sont enregistrés à leur coût d’acquisition, incluant les frais de notaire et travaux d’amélioration, et peuvent faire l’objet d’amortissements si la société opte pour l’IS.
La valorisation du patrimoine immobilier nécessite une attention particulière lors de l’établissement des comptes annuels. Les plus-values latentes ne sont pas comptabilisées, mais doivent être mentionnées dans l’annexe comptable. Les provisions pour dépréciation peuvent être constituées en cas de baisse durable de la valeur des biens, notamment dans des marchés immobiliers en difficulté.
Les obligations déclaratives incluent la déclaration de résultat annuelle, adaptée au régime fiscal choisi, ainsi que les déclarations de TVA si l’EURL opte pour l’assujettissement. Pour les EURL détenant des biens soumis à la taxe foncière supérieure à 5 000 euros, une déclaration spécifique doit être déposée chaque année. La déclaration des bénéficiaires effectifs, obligatoire depuis 2017, doit être mise à jour en cas de changement dans l’actionnariat.
Sortie de l’investissement et liquidation amiable de l’EURL
La sortie d’un investissement immobilier via une EURL peut s’effectuer selon plusieurs modalités, chacune présentant des implications fiscales et patrimoniales spécifiques. La cession des biens immobiliers par la société constitue la voie la plus directe, permettant de réinvestir les capitaux dans d’autres projets ou de distribuer les plus-values à l’associé unique sous forme de dividendes.
La cession de parts sociales de l’EURL représente une alternative intéressante, particulièrement pour les patrimoines immobiliers importants. Cette opération permet de transférer l’ensemble du patrimoine en une seule transaction, évitant les frais de mutation immobilière. L’acquéreur reprend la société avec ses actifs et ses passifs, nécessitant un audit préalable approfondi pour sécuriser la transaction.
La liquidation amiable de l’EURL intervient lorsque l’associé unique souhaite récupérer directement les biens immobiliers en nom propre. Cette procédure, qui doit respecter un formalisme précis, permet de dissoudre la société et de répartir l’actif net. Les biens immobiliers sont alors transmis à l’associé unique à leur valeur réelle, générant potentiellement une plus-value imposable selon le régime fiscal de la société.
Le processus de liquidation comprend plusieurs étapes : décision de dissolution prise par l’associé unique, nomination d’un liquidateur, réalisation de l’actif et apurement du passif, établissement des comptes de liquidation, et enfin radiation du registre du commerce. Cette procédure, d’une durée généralement comprise entre 6 et 12 mois, nécessite l’intervention d’un expert-comptable et souvent d’un notaire pour les transferts immobiliers.
Risques juridiques et conformité réglementaire en gestion immobilière
La gestion d’un patrimoine immobilier via une EURL expose à des risques juridiques spécifiques qui doivent être anticipés et maîtrisés. La responsabilité du gérant peut être engagée en cas de faute de gestion, notamment si les intérêts personnels et sociaux sont confondus. Le respect strict de l’affectio societatis et la séparation des patrimoines constituent des obligations fondamentales pour préserver les avantages de la structure.
Les obligations réglementaires varient selon le type d’activité immobilière exercée. La location meublée professionnelle nécessite une déclaration d’activité auprès de la mairie et le respect des normes de sécurité et d’habitabilité. La gestion locative pour le compte de tiers requiert l’obtention d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture et la souscription d’une garantie financière.
La conformité fiscale constitue un enjeu majeur, particulièrement avec le renforcement des contrôles sur les sociétés détenant du patrimoine immobilier. L’administration fiscale porte une attention particulière à la réalité de l’activité, aux prix de transfert intragroupes et à la cohérence des choix comptables. La documentation des décisions de gestion et la conservation des pièces justificatives s’avèrent essentielles pour justifier les positions adoptées.
Les risques liés aux relations locatives nécessitent une attention constante : respect des plafonds de loyers dans les zones tendues, procédures d’expulsion, diagnostic technique des biens loués. La souscription d’assurances spécifiques (responsabilité civile propriétaire, protection juridique, garantie des loyers impayés) permet de transférer une partie de ces risques vers des assureurs spécialisés.
La création d’une EURL pour gérer un projet immobilier nécessite une approche globale intégrant les aspects juridiques, fiscaux, comptables et opérationnels. Cette structure, bien maîtrisée, constitue un outil puissant d’optimisation patrimoniale et de protection des investissements immobiliers.